VALUTARE CASA
Hai deciso di valutare la tua casa e ti stai chiedendo quali sono i criteri di valutazione di un immobile o di un terreno?
Per valutare correttamente un immobile bisogna considerare diversi fattori che ovviamente incideranno con la determinazione del prezzo.
Vorresti fare un tentativo da solo? Un privato nell’attribuire un valore è fortemente condizionato da alcune idee personali delle quali spesso non si rende nemmeno conto. Infatti se deve acquistare vede tutti i difetti, che a suo parere dovrebbero far diminuire il prezzo, viceversa se deve vendere spesso fa una valutazione in misura superiore rispetto al valore effettivo.
Vediamo quindi quali sono i criteri per valutare correttamente un immobile.
COME STABILIRE IL VALORE DI MERCATO
Il valore di mercato equivale al prezzo con cui l’immobile viene venduto sul libero mercato e deve essere in equilibrio tra l’offerta e la domanda del mercato nel momento della valutazione.
Per valutare un immobile, sia esso un appartamento, una villa, un terreno o un magazzino, esiste una precisa formula:
VALORE DI MERCATO = SUPERFICIE COMMERCIALE X QUOTAZIONE AL METRO QUADRO X COEFFICIENTI DI MERITO.
1. LA SUPERFICIE COMMERCIALE DELL'IMMOBILE
Iniziamo a distinguere la superficie calpestabile, che si calcola sommando i metri quadrati di ogni stanza, e la superficie commerciale di un immobile che invece equivale a tutta la superficie lorda compresi i muri esterni (al 100% i muri confinanti con l’esterno e al 50% i muri confinanti con altre abitazioni), i balconi (con percentuali che variano dal 10% al 60% a seconda delle casistica, per esempio fino a 25 metri quadrati sarà calcolato al 30% mentre la parte eccedente al 10%)
Le Aree scoperte (giardini e cortili) di pertinenza esclusiva della unità trattata vengono calcolati al 10% al pari della misura della superficie catastale dell’abitazione mentre la parte eccedente allo 0,02%. Per esempio Villino di 200 metri quadrata catastali su un lotto di 1000 metri quadrata: i primi 200 metri di giardino vengono calcolati al 10% mentre gli 800 restanti allo 0,02%.
2. IL VALORE AL MQ
Il valore al metro quadro dipende da vari fattori come la locazione geografica (città, quartiere, provincia, etc.), le condizioni dell’edificio e il loro stato di conservazione
L’agenzia delle entrate monitora e aggiorna i dati semestralmente tramite l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare). In base alla tipologia dell’immobile e allo stato di conservazione e alla zona territoriale viene fatta una quotazione immobiliare che fornisce un numero minimo e massimo dei valori di mercato.
Ovviamente essendo delle stime non possono sostituire il parere fornito da agenti immobiliari o professionisti del settore.
3. COEFICIENTE DI MERITO
Influenzeranno la quotazione finale i coefficienti di merito che riguardano diversi fattori e sono: il piano (per esempio piano primo, secondo, seminterrato), con o senza ascensore, la conservazione dell’immobile (se da ristrutturare o già ristrutturato o in buono stato), la luminosità, l’esposizione e la vista esterna, l’anno di costruzione, il tipo di riscaldamento, la classe energetica.
Per esempio:
Appartamente al primo piano -10% mentre all’ultimo piano +10%, se molto luminoso +10%, vista panoramica +10%, in ottimo stato da 20 a 40 anni +5% o in stato scadente -10%, riscaldamento autonomo +5%, centralizzato +2%.
Ovviamente sono diversi i coefficienti degli immobili commerciali (magazzini, capannoni, negozi e uffici), che riguardano la posizione, l’accesso, il potenziale commerciale, lo stato locativo, etc.
Abbiamo visto che calcolare il valore di un immobile non è un processo semplice ed immediato e per ottenere una precisa valutazione è consigliato richiedere l’intervento di un esperto del settore che oltre a stabilire un valore numerico può anche accelerare tutto il processo di vendita dell’immobile senza svalutarlo.